孝感市房地产价格评估事务所所长陈硕谈房地产价格评估工作 　　房地产价格是大家十分关心的一个话题，如何对房地产进行评估，评估是如何收费的等等，都是人们希望了解的问题。6月23日，孝感市房地产价格评估事务所所长陈硕来到在线访谈节目，就房地产价格评估方面的问题接受了采访。 嘉宾： 孝感市房地产价格评估事务所所长 陈硕 时间： 2008年6月23日 08：30

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主持人：房地产价格是大家十分关心的一个话题，如何对房地产进行评估，评估是如何收费的等等，都是人们希望了解的问题。6月23日，孝感市房地产价格评估事务所所长陈硕来到在线访谈节目，就房地产价格评估方面的问题接受了采访。

主持人：陈所长，您好！欢迎来到孝感市人民政府网“在线访谈”！

主持人：请你先介绍一下，什么是房地产价格评估？
陈硕：所谓房地产估价，可以有一个简练的定义：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。
具体地描述则是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价人员经验与对影响房地产价格的因素的分析，综合地对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计、推测与判断。

主持人：房地产价格评估有什么样的重要性呢？
陈硕：公正、科学的房地产估价，是房地产交易顺利进行的基础，是维护房屋拆迁当事人合法权益的重要保障，是防范房地产信贷风险的有效屏障，是确定房地产损害赔偿金额的必要前提，是公平课税的有力依据。
随着经济的发展，房地产在金融中的地位日益明显。房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产价格评估不仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为有效防范金融风险的重要环节，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。

主持人：房地产价格评估应该遵循什么原则呢？
陈硕：房地产价格工作，不是人们常说的在于你一句话，说多少钱就多少钱。它是一项通过各种计算方法和分析才能得出结论的，这个结论应做到“客观、公正、科学、合理。”
1、要遵守合法原则。评估工作必须在法律、法规允许的房地产使用条件下进行。如城市规划、容积率、建筑高度等方面。
2、要遵守最有效使用原则。这个原则是建立在合法使用原则的前提下的。充分考虑它的最大最好使用方式。
3、供求原则。房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格降低（大量无序的开发房产，导致房价下跌；发展城化、农转非多，则房价上涨），若供给不变，需求增加，则价格上升。
4、替代原则。市场比较相类似的房地产，其价格是可以比较，修正后，可以替换。
5、估价时点原则。房地产市场是变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产会有不同的价格，所以，评估时必须注明此价格是哪一时点的价格。
6、公平原则。房地产价格评估必须坚持公正的立场。房地产估价的目的，也是在于求得一个公正合理的价格。

主持人：房地产价格评估的程序是怎样的呢？
陈硕：房地产估价是一项较复杂的工作，要高效，、高质量地评估出房地产价格，还必须借助一鬈科学严谨估价程序。
所谓估价程序，简单地说，是指若要评估出房地产的价格，从头到尾，要做那些工作，先做什么，后做什么，它们之间的，内在联系在哪里？